Danmarks ottendestørste by, Horsens, får nu et tiltrængt løft i sin bymidte.
Det 16.200 kvm store butikscenter Bytorv Horsens med i alt 35 lejemål er solgt til nye investorer, der er parate til at skyde et "betydeligt tocifret millionbeløb" i en modernisering, som skal give flere besøgende og dermed forbedre centrets økonomi især på første sal.
Det oplyser den nye ejer, Scandinavian Shopping Center Partners (SSCP).
"Vi føler os komfortable med, at vi kan bringe centret ind i en ny epoke og skaffe os og de andre investorer et godt og stabilt afkast," siger Claus Tüchsen, partner i SSCP.
SSCP overtager på vegne af en gruppe investorer centret, der de senere år har været økonomisk udfordret af vigende indtægter og deraf følgende værdinedskrivninger, der har fået gælden til at overstige aktivernes værdi. Siden 2015 har Jyske Realkredit således haft centret på sine bøger.
Negativ egenkapital – positivt cashflow
Ifølge 2018-regnskabet for det selskab, som nu overtages af SSCP, var centret ultimo 2018 bogført til en værdi af 178 mio. kr. efter en nedskrivning på næsten en kvart mia. kr. gennem 2018. Værdien er sat ud fra et afkastkrav på 8,5 pct. De samlede gældsforpligtelser lyder på 409 mio. kr. i regnskabet, mens egenkapitalen var i minus med godt 200 mio. kr.
Claus Tüchsen vil ikke røbe detaljer om hverken finansiering, købspris eller startafkast i forbindelse med investeringen i Horsens, men der har ikke været tale om en ren foræring fra sælgers side, lader han forstå:
"Selvfølgelig har vi bidraget med egenkapital, og der er positivt cashflow i centret i dets nuværende form, så på den måde er udgangspunktet ganske fint," siger Claus Tüchsen.
Han ønsker ikke at afsløre, hvem de bagvedliggende investorer er – men der er ikke tale om lokale købere fra Horsens, siger han.
Bytorv Horsens var tidligere ejet af Ib Henrik Rønje, der i dag står bag ejendomsselskabet Kongeegen. I 2015 overtog BRF Kredit, i dag Jyske Realkredit, som nævnt det gældstyngede center, hvor Aberdeen Asset Management sidan da har stået for administrationen.
Aftaler med nye lejere i hus
Ifølge Claus Tüchsen har SSCP allerede aftaler med nye lejere, der kan retfærdiggøre en større, tocifret millioninvestering og renovering af centrets førstesal.
Hvor meget har det spillet ind, at butiksejendomme strukturelt ligger med en højere risiko?
"Egentlig ikke så meget. Vi fokuserer på shoppingcentre på over 10.000 kvm, og kriteriet er, at de skal være velbeliggende, meget gerne i centrum af en større handelsby og have et betydeligt optimeringspotentiale. Der passer Bytorv Horsens fuldstændig ind," siger han.
“Horsens er en meget driftig handelsby i vækst, og centret har en god placering lige ud mod gågaden. Men centret har haft problemer med stigende tomgang på 1. sal – og der har vi fra begyndelsen af forhandlingerne gjort klart, at vi kun ville investere i centret, hvis vi kunne opstille en businessplan, som vi vurderer vil resultere i et nyt og velfungerende, revitaliseret center. Det har vi brugt langt tid og mange resurser på at analysere," fortsætter han.
Jagter centre med potentiale
Når SSCP investerer, skal der helst være et optimeringspotentiale, og selskabet og dets investorer skal have en tro på, at de udfordringer, som centrene har, kan løses.
SSCP var involveret, da den amerikanske kapitalforvalter Blackrock i 2017 overtog Næstved Storcenter i en handel til omkring 1 mia. kr. Dengang forklarede SSCP-ledelsen til EjendomsWatch, at firmaet gik efter at opbygge en hel portefølje af butikscentre, som man selv vil eje helt eller delvist og desuden administrere.
Og Claus Tüchsen lægger da heller ikke skjul på, at det er ikke er gjort med et fingerknips at være investor med fokus på butikscentre.
"Det tager tid. Det er langvarige forhandlinger og omfattende analyser, men det er også store og komplekse enheder, hvor køber og sælger skal finde hinanden. Men nu har det materialiseret sig i en handel, og det er vi glade for," siger han.
Han udgør ledelsen sammen med tidligere Lundgrens-advokat Stig Mathiasen og Henrik Duhn, tidligere adm. direktør i Nordic Property Management, mens Leif Bardino med en fortid ligeledes hos Steen & Strøm også arbejder med udlejning.
SSCP's bestyrelse har som formand Lars Johansson, tidligere direktør i Unibail-Rodamco, som ejer det københavnske shoppingcenter Fisketorvet. Derudover sidder Søren Brogaard, tidligere landechef i Steen & Strøm, samt rådgiver Lars Backemar i bestyrelsen, hvor også ledelsen har sæde.
SSCP etablerede sig i Danmark i 2017, og ifølge Claus Tüchsen, der har en fortid som direktør i storcenteroperatøren Steen & Strøm, er det fortsat planen at råde over flere centre.
"Vores vision er stadig at få opbygget en portefølje, ikke bare i Danmark, men også i Norden på lidt længere sigt," siger han uden at ville sætte nærmere tidshorisont på.
Selve managementopgaven i Horsens vil SSCP selv stå for, og det er et krav, at virksomheden selv er ejer eller medejer af de centre, man administrerer.
Senioranalytiker til Finance Systems i Group Finance & Investments - Nykredit
